北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、*产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
原告张某霞向本院提出诉讼请求：1.确认张某鹏与被告张某君于年6月21日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.确认张某鹏于年6月25日将北京市石景山区一号房屋过户至被告张某君名下的行为无效；3.案件受理费由被告承担。
事实与理由：原被告及第三人的父亲张某鹏与母亲郭某燕于年12月20日出资购买了位于北京市石景山区一号自住公房（以下简称“案涉房屋”），产权登记在张某鹏名下。张某鹏于年3月28日去世，郭某燕于年8月去世，二人去世后其子女对遗产继承未能达成一致意见。为了解遗产情况，原告于年12月通过房管部门调档，得知年6月张某鹏与被告签订《存量房屋买卖合同》，将案涉房屋以元的价格卖给被告并办理了转移登记过户手续。
原告认为，案涉房屋系父母的夫妻共同财产，张某鹏未经郭某燕同意擅自处分案涉房屋，张某君作为子女应当知道郭某燕系案涉房屋的共有权人，其与张某鹏签订《存量房屋买卖合同》并办理过户的行为明显存在恶意损害他人合法权益的情形，应属无效。张某君无权取得案涉房屋的所有权，案涉房屋作为张某鹏与郭某燕的遗产，应由二人的法定继承人即张某霞、张某君、张某玲、张某江四人共同共有。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告张某君辩称，不同意原告的全部诉讼请求。父母是自愿通过合法手续把房子卖给张某君，父母有权处理其财产，案涉房屋不属于遗产，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人张某玲、张某江述称，父母生前就说要把案涉房屋给张某君，房屋办理过户的事情当时没有跟张某玲、张某江说，办理完过户以后张某君告知了张某玲、张某江，二人对该事情也无异议。在办理完房屋过户手续到父亲离世期间，大家都没有对案涉房屋提出争议。如果像张某霞所述，母亲有异议的话也会提出。事实上，母亲也是对过户表示认可的。同时，张某玲、张某江与父母接触过程中也能看出父母都是同意将房屋过户给张某君，而且过户是在父母生前办理的，是父母的财产，不是遗产，父母有权处置自己的财产。
法院查明
张某鹏与郭某燕系夫妻关系，双方育有三女一子，分别是长女张某玲、次女张某江、三女张某霞、长子张某君。张某鹏于年3月28日去世、郭某燕于年8月26日去世。
坐落于北京市石景山区一号房屋（以下简称案涉房屋）系张某鹏与郭某燕婚姻关系存续期间于年购买取得，属于夫妻共同财产。案涉房屋性质为公有住房，由于张某鹏当时系职工，故将其工龄折算后，以成本价.65元购买取得，年6月1日案涉房屋登记在张某鹏个人名下。庭审中，各方确认郭某燕没有固定职业。
年6月21日，张某鹏（出卖人）与张某君（买受人）就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定张某鹏以元价格将案涉房屋出卖给张某君，年6月25日张某君将该房屋登记在自己名下。现张某霞以郭某燕继承人的身份，主张年12月份才知道案涉房屋已经登记在张某君名下的事实，认为张某鹏和张某君恶意串通买卖案涉房屋，损害了房屋共有人郭某燕的利益，故张某霞作为郭某燕的继承人之一，提起本诉讼，请求法院确认张某鹏与被告张某君于年6月21日签订的《存量房屋买卖合同》及过户行为无效，并判令案涉房产由各继承人依法继承。
主要依据系张某霞从不动产事务登记中心调取的“房屋登记询问笔录”中问：“申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）”，张某鹏、张某君均答：“否”。张某霞据此主张张某君与张某鹏明知案涉房屋属于张某鹏与郭某燕夫妻共同财产这一事实的情况下，没有如实回答问题，构成恶意串通。
张某君则抗辩称当时办理过户和交纳税费时，其父母均在场，父母对于案涉房屋买卖事宜均知晓，不构成恶意串通，并申请了妻子林某云出庭作证，详细说明办理案涉房屋过户及税费交纳的过程以及父母全程在场配合工作人员。张某霞对证人证言不予认可，认为双方有利害关系。本院根据张某君的申请，调取了案涉房屋于年进行买卖的全部档案材料，没有发现有关于郭某燕参与案涉房屋买卖、过户的信息。
关于为何张某鹏将案涉房屋以元价格出卖给张某君并协助办理房屋过户登记的原因，张某君称父母年购买案涉房屋时，就有意向说将来房子是给张某君的，因为其是家中 男孩。而且张某君称，其一直对父母照顾有加，父母生前也多次表示把案涉房屋给张某君。由于父母生前一直生活居住在案涉房屋里面，年房屋过户到张某君名下后，张某玲、张某江及其母亲郭某燕对该事情都是知晓的，没有异议。
父亲张某鹏于年去世，母亲郭某燕于年去世，期间郭某燕及张某君的姐妹都没有就案涉房屋产生争议，说明大家对该房屋是没有争议的。关于为何在“房屋登记询问笔录”中问：“申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）”，张某鹏、张某君均答：“否”这一情形，张某君认为由于其与张某鹏并不具备专业的法律知识，而且事实上案涉房屋系由张某鹏的工龄折算购买的公房，母亲郭某燕一直没有工作，且案涉房屋登记在张某鹏个人名下，故张某鹏想当然的认为这不是夫妻共同财产。
张某玲、张某江认可张某君所述，认为房子过户的事情母亲郭某燕早已知晓，这也是郭某燕一直以来的意思表示，因为父母本身就偏爱张某君，张某玲、张某江也早已知晓房屋过户至张某君名下的事实，二人均无异议。
裁判结果
驳回原告张某霞的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。现郭某燕已去世，张某霞作为其继承人主张张某鹏与被告张某君于年6月21日签订《存量房屋买卖合同》及过户行为无效，主体适当。本案的争议焦点为张某鹏与张某君签订《存量房屋买卖合同》并办理过户的行为是否构成恶意串通，损害郭某燕的合法权益。对此，法院认为虽然张某鹏与张某君在“房屋登记询问笔录”答道案涉房屋不是夫妻共同财产，鉴于张某君能给出合理的解释、再结合张某鹏的年龄，法院认为不宜对张某鹏、张某君附加过于苛责的义务。
同时，再结合自案涉房屋过户至郭某燕于年去世期间，郭某燕一直生活在案涉房屋中，现没有证据证明郭某燕对案涉房屋权属问题与张某君产生过争议。且张某鹏于年去世后各方亦未就案涉房屋继承问题产生争议。再加上张某玲、张某江亦证明父母生前就有将案涉房屋给张某君的想法且在生前付诸行动的各种情形来看，张某霞仅凭张某鹏与张某君在“房屋登记询问笔录”中答道案涉房屋不是夫妻共同财产这一点，无法证明张某君与张某鹏构成恶意串通，损害郭某燕合法权益。故张某霞的全部诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。