日常生活中，有些父母想把自己的房产提前过户到子女名下，为了少付一些税费，又能简化过户手续，通常以签订买卖合同的方式过户，也就是名为买卖实为赠与。但过户多年以后，比如父母子女间有了矛盾，父母又想要回自己的房子，或者有多个子女，父母在世时过户给其中一个子女，其他子女并不知情，等到父母去世要继承的时候，其他子女才知道父母的房产在世时已经过户到了自己某个兄弟姐妹名下，这个时候父母或者其他子女通常会以未支付房款为由起诉当时签订的买卖合同无效、要求恢复房产登记，那法院是怎么处理这种情形呢？
《民法典》条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。也就是说虽然虚假的意思表示的民事行为无效，但是法院在审理这类案件时要进一步去审查虚假的意思表示所隐藏的真实的意思表示是什么，以及真实的意思表示是否有效。具体到案件中，当法院查明双方房屋买卖的意思表示是虚假的，买卖合同应当无效，但隐藏的真实的赠与的意思表示仍然是有效的，并且赠与已经完成，那么就不能恢复过户登记。所以，这类案件大概率是会认定赠与有效的。
那么法院又是从哪些方面认定是买卖还是赠与呢？
首先，从合同内容来看，父母子女为过户而签订的买卖合同对于基本的重大的条款几乎空白，房屋交付、价款支付的时间节点没有任何约定，违约责任条款也是缺失，有的约定的房屋价格明显低于同期市场价格，还有就是合同双方在未支付任何房款的情况下就进行了房屋过户，起诉前父母也从未向子女催讨过房款，如果合同双方又是直接的亲属关系，那么赠与行为非常明显了。
案号： （）沪民初号
审理法院： 上海市杨浦区人民法院
案由： 法定继承纠纷
案情介绍：
被继承人孙某5与被继承人丁某系夫妻关系，二人生育原告孙某1、被告孙某2、被告孙某3、被告孙某4。被继承人孙某5于年2月22日报死亡，被继承人丁某于年12月6日报死亡。
安图新村房屋原登记在孙某5名下，系孙某5和丁某的夫妻共同财产。被告孙某2于年春节开始在系争房屋内居住至今，该房内户口为被告孙某2一人。年4月10日，上海市杨浦公证处出具《公证书》，载明安图新村房屋一半为孙某5的遗产，一半为丁某的财产，孙某5的父母先于孙某5死亡，丁某、孙某3、孙某1、孙某4三人表示放弃继承孙某5的遗产，孙某2要求继承孙某5的遗产，故上述遗产由孙某2继承。年6月，涉案房屋登记为丁某、孙某2按份共有，各占二分之一。
年11月20日，丁某和孙某2签订《上海市房地产买卖合同》，约定将丁某名下涉案房屋二分之一的产权转让给孙某2，转让价,元。该合同中，腾房时间、查验时间，孙某2未按期付款的违约责任、丁某逾期交房的违约责任，设备及装饰费用折算等条款空格处均为空白，在补充条款中约定了如因未如实提供家庭情况等致使房产交易中心不予办理房地产登记的属于孙某2责任，孙某2应承担违约金元。付款协议中注明房钱一次付清，该房价款孙某2实际未支付。年12月24日，孙某2登记为涉案房屋的权利人。
原告诉讼请求：判令被告孙某2向原告孙某1支付售房款,元。
法院认为：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案争议焦点为安图新村房屋产权过户行为性质究竟是买卖还是赠与。买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而赠与合同系赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同与赠与合同最大的区别在于，买卖合同是有偿合同，标的物与货币给付互为对价，而赠与合同是无偿合同，赠与人无偿给付财产，受赠人不负担相应对价。首先，丁某与孙某2之间签订的买卖合同中腾房时间、查验时间，孙某2未按期付款的违约责任、丁某逾期交房的违约责任，设备及装饰费用折算等条款空格处均为空白，仅象征性地约定了无法办理房产登记的违约责任，与一般的房屋买卖合同对当事人合同权利义务的约定较为全面、详实有所不同。
其次，在一般房屋买卖合同中，买受人最主要的合同义务即支付房款，出卖人最主要的合同义务即交付房屋（包括权利交付及实物交付），但本案中，系争房屋自始至终由孙某2居住使用，丁某在合同签订后，房款未付的情况下即办理了系争房屋的过户手续，将房屋所有权转移给孙某2，也即孙某2在未支付对价的情况下即已无偿取得了系争房屋，现亦无丁某生前曾向孙某2催讨过房款的证据。由此可见，丁某与孙某2之间虽形式上签订的系买卖合同，但该合同并不符合一般买卖合同的特征，而孙某2关于该合同名为买卖，实为赠与的辩解意见则较为合理。此外，丁某与孙某2系母子关系，日常生活中亦不乏以房屋买卖的形式实施赠与的情形。
综上，本院认定，丁某与孙某2签订的买卖合同虽在形式上为买卖，但实质上为赠与合同，且赠与的财产已实际转移，赠与合同已履行完毕，现原告以双方之间系买卖关系主张要求继承被告孙某2应支付的房款，无事实依据。
法院判决：驳回原告孙某1全部诉讼请求。
律师提醒：
#2月图文动态激励计划#名为买卖实为赠与的房屋过户背后涉及的法律关系较多、利益重大，当事人在考虑问题时应当慎重选择，如果确需用这种方式过户，为避免后续产生不必要的纠纷，当事人尽量做好配套协议、或者公证方式明确真实意图。对于已经完成过户登记的房屋，原产权人也应当秉持诚实信用原则，恪守双方约定，同时子女为无偿获利一方，应知足感恩，孝顺父母，如果赠与行为附条件，则更应当全面履行自己的义务，否则赠与行为也可能被撤销。#继承纠纷##上海继承律师#上海房产律师#房产律师咨询#