作者：子非鱼
01
房地产税搁浅
近日，有机构估算了一下当下如果开征房地产税，能够征得的税额有多少，结果发现范围在1.48万亿至2.95万亿之间，和当下的卖地收入相去甚远，这意味着，房地产税还需要等待一段时间。
大家有没有发现，过去几年讨论热烈的房地产税，很长一段时间里，没有了音信，无论是主流媒体还是自媒体，都很少看到这方面的报道与分析，大家似乎淡忘了这个话题。
年中科院在其《经济蓝皮书》中呼吁房地产税和遗产税落地。消息一出，瞬间炸开了锅。因为房地产税虽然国外有，但国外的土地使用权基本是 的，而我们只是70年。
在买房的时候，我们支付的房价中就包含了对土地使用70年的费用，为何还要征收？
后来年、年和年，在*府的工作报告中，明确提出了“要稳步推进房地产税立法”。征收房地产税已经盖棺定论，也即一定要征收。自此，讨论的重点变成了何时征收，怎么征收？
最关键的是，就在去年大有房地产试点的意思。去年5月份财*部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民*府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
当时各路媒体争相报道，房地产税可能会在某些城市率先试点。
然而去年下半年楼市转向，让试点工作遭遇了搁浅。
今年年初，财*部负责人在接受新华社记者提及房地产税问题时透露：
房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，这意味着房地产税试点工作搁浅了。
02
全面落地还需要很长时间
试点搁浅是可以预料的，毕竟去年年中楼市转向一直到如今，整个房地产市场行情越来越冷，有苦说不出。
就像一个有满脑子的想法的孩子，由于不善言辞或者语迟而无法表达一样。为了孩子的健康，还是要给予指导，让他们勇敢地表达出来。
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房地产经济仍是我们的中流砥柱，其牵扯到的上下游产业链条纷繁复杂。从统计局的数据来看，房地产行业在占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业。更不用说，房地产行业的巨大带动作用了。冶金、建材、装修、家具、家电等行业，基本上都要靠房地产吃饭。
有专家计算过，中国房地产行业从业人员大约万；建筑行业万人里，至少万跟商业房地产密不可分；由于全国财*收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财*供养人口万里，三分之一相当于吃房地产饭。
今年房地产行情转冷，很多人失业，也证明了房地产的重要性。这时候如果还来一波房地产税试点，可能会成为 一根稻草，承受不起，所以只能试点。
当然，即便房地产税试点，也只会选择在一小撮城市进行，大面积落地还有很长的一段路要做。
阻碍大面积落地的，不是立法，也不是该如何征收，怎么征收。
立法我们已经研究很多年了，基本已经成型，只是尚未提交而已。
至于如何征收，怎么增收，怎么免征，这些细节问题，一方面有国外经验可以借鉴，另一方面在大数据的当下，每个人名下的房产国家掌握得一清二楚，这些技术问题很容易解决。
真正阻碍房地产税落地的，是时机。
要了解这一点，我们首先要明白，房地产税所为何来？
有人说，房地产税是为了阻止房价上涨而来，构成一个抑制房价上涨的长效机制。其实并不是如此。
国外基本都有房地产税，过去五六年，国外的房价不也是照样在上涨吗。千万不要想多了，房地产税的目的没有那么的大义凛然，真正的目的是形成新的税收体制。
专家们有句话说得很明确，房地产税作为地方税，更多是帮助地方*府筹集收入，不属于宏观调控的范畴。所以不要想多了，为了税收的钱袋子才是目的。
有了这个认识之后，我们再回看之前的问题，为何说现在不是推出房地产税的时机？
那是因为，当下地方*府的钱袋子主要是卖地收入。对于地方*府而言，财*主要有两方面来源，一个是一般预算内财*收入（主要是税收），一个是*府基金收入（主要是卖地）。
其中卖地收入是大部分城市的财*主要来源，相当一部分城市的土地财*依赖度，也即卖地收入与一般预算收入之比，超过了百分之百。
全国整体数据是，年全国土地财*依赖度46%。
尽管去年下半年以来，受房地产二级市场变冷影响，一级土地市场也冷落冰霜，卖地收入缩水。但这并不能改变卖地收入仍是地方城市主要钱袋子的事实。从全国方面来看，我们每年的卖地收入都是七八万亿。
数据来源：财*部
年全国卖地收入3.75万亿，年全国卖地收入8.71万亿，几年时间翻了一倍多。
8.71万亿的卖地收入，对于很多个体来说，这几乎是一个天文数字。
然而，如果现在全面开征房地产税，能收到多少税收？
近日有机构对此进行过计算，机构根据国家统计局和Wind披露的全国人均住房面积、全国总人口、全国住宅单价、全国城镇住宅总价值，对当下的房地产税进行了一个估算。
按照0.8%的税率，如果不考虑免征面积，可以获得2.95万亿元税收，如果考虑50%的免征，那只能征收到1.48万亿。
也即，当下如果开征房地产税，假如按照0.8%的税率征收，能够征得的税收范围在1.48万亿至2.95万亿。这一数据和去年的卖地收入相比，相差悬殊。
03
何时才是 时机
那什么时候才是征收的好时机？
就目前的情况来看，五年内应该会落地。
未来五年，随着房地产市场进入黑铁时代，卖地收入会逐渐下降。
同时，随着城市化率逐渐平缓，随着在城市买房的人进一步增加，房地产税征收基数会进一步增加，税收规模也会逐渐上升。
当卖地收入下降到一定规模之后，便是房地产税征收的 时机。
比如，当卖地收入降到3万亿时，再辅之以房地产税，房地产税届时如果能够达到4万亿，加起来便又是7万亿。
这个时间不会太久，毕竟今年卖地收入就下降了不少。财*部数据显示，上半年全国卖地收入2.36万亿，同比下降了31.4%。