今天我们来说“税”，谈一谈在向我们走近的两头税收灰犀牛。
这个词是出自古根海姆学者奖获得者米歇尔·沃克撰写的《灰犀牛：如何应对大概率危机？》，正是这本书让“灰犀牛”为世界所知。
类似“黑天鹅”比喻是小概率而影响巨大的事件，“灰犀牛”则比喻大概率且影响巨大的潜在的危机。
灰犀牛体型非常的笨重，反应也很迟缓，你能看到它在远处，但是却毫不在意，一旦它向你狂奔而来的时候，会让你猝不及防，直接把你扑倒在地。
怎么样来应对灰犀牛的风险呢？
米歇尔·沃克在《灰犀牛》这本书当中也给出了应对策略，首先你要承认要正视，然后你要去定义，它可能给我们带来什么样的危害，接下来要行动，你不能够静止不动趴在原地。
总之只有发现灰犀牛风险的人才能够控制灰犀牛风险， 的风险是你不知道风险的存在。
房产税和遗产税已经叫了很多年，应对的 步是认识，今天我来带大家认识一下这两头灰犀牛，以及怎么应对。
房地产税不是“新名词”！
房产税是一个历史久远的税种，在中国古代有窗户税、灶台税，其实都是房地产税；英国在年已经有了房地产税叫居民税，美国的房地产税也已经近年。
从广义上来看，房地产税包括了三个环节，开发建设、交易、保有。粗粗统计了一下，分别有九个税种；八个税种，和两个税种，在三个环节中。
聚焦到保有环节的房地产税，我们有没有呢？其实是有的，年《中华人民共和国房产税暂行条例》已经出台，明确两种房产要交税的：
其一是商业用房，有一个10%-30%的抵扣额，每个地区不一样，税率统一为1.2%；
此外房产出租要交税，税率是12%，目前各地大多采用简单的综合征收方式，4%或5%左右。
横向来看，这是一个全世界普遍征收的税种。美国、英国、日本、韩国、中国香港无一例外。
在我们国家，年开始上海和重庆，已经试行房产税了。
两个地方*策不太一样，上海是对新增的住房征收房产税，每个人60平方米的抵扣额，税率是0.6%；
重庆对两种房征税，除了新增的部分之外，还有已购的独栋，税率有所不同，从0.5%到1.2%有不同的档次，以全家为单位抵扣，免税平米，别墅是平米。
但总的来看，上海和重庆试点的结果，房产税占地方财*收入比例非常低，只有2%到4%，与美国的50%不可同日而语。
为什么说房产税时代一定会来？
原因有以下几点：首先当然是因为开发建设环节的税收越来越少，地方财*压力越来越大，培育新的地方税源太重要了，于是保有环节要跟上。
第二，以前很多人反对的观点在于地不是我的，买的时候费用全加在房价里了，凭什么还要收税？但是美国的土地里也只有58%属于私人，联邦*府和地方*府持有40%，美国原住民2%，一点儿也没影响人家收税！
第三，我们要迎接一个存量房时代的真正到来，看一看近来*策的演进，从新个税实施条例到夫妻共债新认定，到房产税的推进以及未来可推出的遗产税，都是从增量向存量的转变。
钱好赚的时候，大家更关心的是增量，一家家收房产税多麻烦，直接向房地产商收税费卖地不是方便多了么？我们也要紧跟形式转变思维和策略。
第四，对于个人收入差距，无疑是一个很好的调节机制。
第五、客观上会培育我们的纳税人意识和公民意识，房产税是直接税，自己把钱真金白银地交出去，对于社会生活的影响应该说是非常深入，而且持续的。
原因一：开发建设环节税收渐少，抱有环节要加大
原因二：房地产税有全球趋势化。
原因三：迎接存量房时代的转变需求
原因四：调节贫富差距
原因五：培育纳税意识和公民意识
其实最终最重要的是高层的不断吹风表态，去年已经进入一类立法，意味着本届人大常委会年到期前需提请审议。*府工作报告的措辞从“稳妥”到“稳步”，都意味着这件事是非做不可的。
房地产税会带来哪些影响？
既然一定要征，会怎么征呢？
比如说北京一套地段稍微好一点的房子，七八百万甚至0万都不在话下，从世界范围来说，1%的税率真的不算太高，0万就是10万块。
美国没有面积扣减，但是我们上海也好重庆也好，都是有免税额的。
现在争论的无非是按套还是按面积，再有就是评估值怎么算？如果开征，持有成本上升，房价越涨，你的成本越高。
对于有多套房产的人意味着要重新评估下手中房产的属性。
这时候，我们怎么去看房子在家庭资产中的大类配置是非常重要的。
瑞信研究院的研究当中，中国的居民部门资产，非金融资产占到62%，绝大多数是房子。而在社科院的数据当中数据是52%。有的数据更高达是百分之六七十。
总的来说远远高于全球平均水平，以美国为例，年只有25%左右。除去人口，现售限购*策，房子是用来住的不是用来炒的。
在大的周期上来看，进入后工业化时代，整个金融资产和金融市场在财富的创造当中的比例会越来越大，所以是时候重新审视我们的家庭资产配置。
房产依然是一个重要的部分，没有问题，在我们对于全世界的家族办公室的数据分析来看，大概比例在30%到35%之间，但重要的是你配在什么地方？这个房产有没有现金流的正流动，而不是一个负资产？
我们算一下，我的一个朋友在北京租房子，每月租金块钱，这个房子现在能卖万。租售比回报率多少？1.3%左右。
全国这个数字是1.41%。房子的租金你是要交税的，不住不租未来还可能像香港一样有空置税，再加上房产税，这说明哪怕房子你都租出去，现金流也有可能是倒挂的。
在全球的经验来看，决定长期房产走势的因素并不是房产税，但是短期来看到底会对房价会不会有冲击？我们开玩笑说现在买房子不算本事，把房子卖出去才是本事。
资产增值、看得见摸得着、交易相对便捷、税收主要在交易环节，这些是过去15年房地产的优点。
房产的另一面在未来可能的表现是变现差、资产曝光度高、风险防范能力差、税收风险、还有一点就是在所有权转移的时候尤其在继承的时候手续复杂、审查严格。
谈到房产税的应对，首先应当减持不必要的房产，优化资产配置。如果持有大量房产，意味着每年准备足额的现金流，那么除了收入和理财收益外，年金保险的生存保险金可以充当这个现金流作为房产税的解决方案，房产税作为持有税。
你拥有一天就要交一天的税，年金保险，恰恰可以为我们提供持续不断的现金流，并且比其它收入的确定性强。所以，在决定留给自己和孩子房子的时候，税源的筹划很重要。
我们刚刚说到房地产的税收风险，除了房产税和可能的空置税，这些持有环节的成本，如果你一直持有，有一天它会遇到另一只灰犀牛，就是—— 税收“遗产税”。
税收——遗产税！
什么是遗产税？遗产税是针对财产所有人去世后遗留下来的财产而征收的一个税种，其征收目的在于抑制贫富分化和社会浪费。
作为一个古老的税种，它起源古埃及法老胡夫当*时期。迄今世界上已有多个国家和地区开征遗产税。
我国早在新中国建立伊始就将征收遗产税列入议程，并在4年9月21号就颁布了《中华人民共和国遗产税暂行条例草案》，但是至今仍然没有真正开征，主要原因是要开征遗产税，要在 上透明化个人的信息。
这不仅是在法律上，在技术上，操作上难度大，成本很高。而且也担心开征遗产税会导致富人的移民和资产的外流。
全世界的遗产税有三种类型，总遗产税，分遗产税和总分遗产税。
总遗产税，它的纳税人是遗嘱的执行人或继承人，课税对象是遗产总额，税率大多采用超额累进税率，并设立减免额，但不考虑继承人的纳税能力。
在遗产处理上采用“先税后分”，即先交税，再分配税后遗产。如果不能交纳遗产税，则不能继承遗产。除美国外，英国、新加坡等地区采用总遗产税制。但是新加坡现在已经取消了遗产税。
分遗产税制，它的纳税人是遗产的继承人或接受遗赠人，课税对象是纳税人获得的遗产，税率一般也采用超额累进税率，并设立减免额。
在遗产处理上，考虑继承人的负担能力，采用“先分后税”，即先分配遗产，再征税。日本、德国、法国及韩国实行分遗产税制。
总分遗产税制，是将上述两种税制综合，它的纳税人是遗产的管理人、遗嘱执行人和遗产继承人、受遗赠人。
它先对总遗产征税，然后对分配到遗产继承人或受遗赠人超过一定标准的遗产再征税。
在遗产处理上，采用“税一分—税”，即先交税，再分遗产，超标准部分再交税。目前，意大利、加拿大、菲律宾等国实行总分遗产税制。
和房产税不一样，遗产税筹集财*收入的职能并不强，在美国也仅仅占到收入的1%左右，这和大多数西方国家是一致的。
征收遗产税的国家，我们看到普遍遗产税率是比较高的，比如对于美国的税务居民，全球的遗产都要被课税，年免征额是万美元。
超过部分，超额累进18%至40%，有些州还会继承税。
遗产如果直接传给孙子女，还会有隔代转移税。如果是非美国税务居民，美国*府对美国境内的资产要征收遗产税，打个比方，中国税务居民在美国买了房子，当他去世时，免税额只有6万美金。
而超过部分要征收 40%的遗产税。我国在4年的草案中免税额是80万。
遗产税如何进行科学筹划？
另外还需注意的是遗产税和赠与税是一对孪生兄弟，其实非常好理解，追根溯源他们是一个事情，一个是生前给，一个是身后给。
所以美国对于赠予有限额，而且赠与税和遗产税共用一个免税额度。
在我国的遗产税暂行条例草案中表示：遗产包括被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前五年内发生的赠与财产。
8年台塑的王永庆去世，继承人需缴纳亿新台币的遗产税，据说抵得上台湾两年的税收总额。
为什么美国的遗产税，税额只占到财*收入的很小比例呢？一个重要的原因是做了完善的遗产税的税务规划。
以主流的遗产税总分制为例，遗产税的几个特点值得