声明｜本文为“财说得明白”原创，各平台转载均需联系“财说得明白”，获得授权前段时间，我们学员班里面的一位学员碰上了一件烦心事，他的老父亲去世了，但是他却没办法，尽快的把父亲的房产转到自己名下来，因为在这个继承的过程当中，需要办理大量的证明。首先需要证明爷爷奶奶不在。也还要证明父亲没有其他的子女，没有其他的配偶，像这些证明要一一办来非常的麻烦，其实这些在继承上面能够会碰到的这些问题，如果我们提前做好遗嘱，那就应该省很多事情，但是在中国人的传统观念里面，一早立好遗嘱，很多人都觉得接受不了。现在有一个更简单的方法可以解决问题，提前做好赠与，按照最新的个税的解释，近亲之间的赠与可以免征个人所得税。所以赠与也是一种不错的解决方式。1.新发布的个税解释前段时间，根据财政部、税务总局发布关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等情形，不征收个人所得税。我们发现，在公告中，引人注目的一条就是，如果是赠与给近亲，那么对应的个人所得税是免征的，这一点来说就避免了很多额外的支出，所以在不做遗嘱的情况下，我们可以考虑用赠与这种方式。2.没有遗嘱，遗产怎么分割？大多数国人不会提前遗嘱的方式安排身后财产的分配，这往往会造成很多麻烦。不立遗嘱的情况下，按照法律规定，遗产应该怎么分割呢？一，继承人顺序按照法定继承的原则第一顺序的继承人是配偶、子女和父母。这些人优先继续。有人问：“我爸爸去世了，那我没有爷爷奶奶了，我和我妈能不能直接去把我爸名下的房产事情给处理了呢？要不要征求我叔叔的同意呢？”当然不用，因为你和你妈就是第一顺序继承人，第一顺序继承人如果还在世，就根本轮不到第二顺序继承人来继承。假设说，一个一直未婚的男士死亡以后，他自己的父母也早早就去世了，既没有妻子，也没有孩子，才能轮到他的第二顺序继承人，也就是他的兄弟姐妹来继承他的财产。二，为什么妻子分多一点呢？那么在第一顺序继承人之间，遗产是怎么分割的呢？是不是说子女就能多分点呢？还是说配偶能够多分点？都不是，在第一顺位继承人之间，也就是配偶、子女和父母之间就是平分的原则。可能有人会问：“我怎么听说妻子往往可以分到房子的一大半呢？”那是因为这房子本来就是夫妻共同财产，本来就已经有了妻子的一半了，丈夫去世了只能将丈夫自己那一半房产作为遗产在第一顺序继承人之间平分。我们举个例子，一个男人和他妻子在婚后买了一套房产，所以他们俩各占一半房产，他们生有一个女儿，后来这男人的去世了。去世的时候，他妈妈还在世，那么这套房产中，这个男的所占的二分之一作为遗产，在他的妈妈妻子和女儿之间再分三份，用这二分之一的房产除以三就是每人能够继承到房产的六分之一，这样分完以后，整套房产中他的妻子拥有原来是夫妻个人财产那二分之一，再加上从她老公那儿继承来的六分之一，那么二分之一房产份额加上六分之一房产份额就是三分之二的房产份额。三，为什么其他亲戚也来分遗产？为什么有时候我们会听到，七大姑八大姨也来分割遗产了呢？这是怎么回事呢？我们接下来再用梅梅来举个例子：梅梅父母有一套房产属于夫妻共同财产，登记在梅梅父亲名下，由于他是个独生子女，所以他父母觉得没有必要立遗嘱，觉得百年之后，房子自然就归到梅梅所有了。后来有一天，突然梅梅的爸爸意外离世了，但因为梅梅的母亲还健在，所以房产继承问题就没有处理。等到梅梅母亲也去世的时候，韩梅梅就觉得自己该去办理房屋过户了，但是却告知不能一个人来办理。这个是因为什么？因为她不是唯一的房产继承人。怎么会这样呢？问题是出在梅梅父亲死亡的时候，梅梅的奶奶还没有过世，因为没有遗嘱，所以梅梅奶奶也是第一顺序继承人，也有权利继承遗产。所以在梅梅爸爸去世的时候，房产的一半成为了遗产，继承人包括奶奶，妈妈，梅梅。奶奶能够得到整套房产的六分之一。不过在梅梅妈妈去世之前，梅梅的奶奶也过世了，那奶奶的六分之一的房产份额，又要分给奶奶的继承人。梅梅的奶奶还有其他一儿一女，也就是梅梅的姑姑和叔叔，他们都有继承权。所以奶奶拥有的这六分之一的房产份额，分别由姑姑和叔叔继承。梅梅妈妈和梅梅因为不是第一继承人，反而没获得继承资格。所以，当梅梅的妈妈不在的时候，梅梅想继承整套房子，就必须去跟姑姑和叔叔谈判，请人家去放弃这个房产里面的份额。如果人家就不放弃自己应得的份额，她也是没有办法的。3.房产转移给子女的几种方式毫无疑问，房产产权的转移，最划算的方式就是继承，但是继承需要的前提条件是：原来的产权人去世，这一点是不可控的。如果想提前把这个产权合理地转移的话，我们可以考虑的就是赠与和买卖。而这两种方式在不同的情况下，花费是不同的。我们来算一下。第一种：赠与过户现在房子无偿赠与给近亲，可以不用再交个人所得税了，霍正芳只用交房屋总价3%的契税，另外还需要印花税，最好进行公证，那就还是要公证的费用。假设这套房子的评估价格万，父母无偿赠与子女，所需要的契税3%，也就是只需要3万。备注：这种方式过户，可以将评估价做低一点，这样一来，契税就要少交一些，但是未来子女转卖时，税费就会高了！第二种：买卖过户想提前把房产转移到子女名下，还有一种方式就是买卖，但如果是买卖的话，就需要交好几个税。这里面包括卖家的增值税（满2年免征），还有按总房价计算的契税（与时间有关，与面积有关），还需要交个人所得税。把这些一项一项的算起来，相同一套万的房子，需要交的税都远高于3万，所以以买卖过户的方式，肯定不如赠与的方式划算。不过，也有例外。如果这套房子已经满5年，且为家庭唯一房产，在这种情况下，以买卖方式过户给子女，税费比赠与更低。4.总结房产产权的转移，最划算的方式就是继承，但是不可控。除此以外，如果房产未满五年，或者不是唯一的住房，而又想把产权转移给近亲的话，还是应该用赠与的方式划算。当然了，假如这套房子不满足已满五年且为家庭唯一的，而产权又打算转给一个非近亲的人。那只能还是用买卖的方式，因为没办法享受个税的豁免。不过，最好的选择，应该是定好遗嘱，未来以继承的方式转移产权。财说得明白，是希望用简单的语言，把跟“财”相关的东西，都说得明白。
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