案例：某甲从父母处继承了一套房屋，无其他继承人，某甲拟将该房屋转让给某乙，该如何办理不动产权过户登记及纳税？
方案一：直接卖给某乙，只过一次户，只缴一次税。
方案二：先过户给某甲，再转让给某乙，过2次户，虽然继承不产生税收成本，但再次转让时因时间短促，增值税将不能享受相关优惠，税收成本有所增加。
评析：根据现有法律规定，方案一不可行。
理由如下：
01
从所有权的变更来看，继承就是遗产的所有权从被继承人向继承人变更的过程。
《民法典》第二编“物权”中第条规定，“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”。
第六编“继承”第条规定，“继承从被继承人死亡时开始”；第条规定，“继承开始后，按照法定继承办理；没有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”。
只有在继承人放弃继承，或丧失继承权时，遗产才由其他继承人继承。若无人继承，则其遗产或用于清偿被继承人债务、或作为无主财产收归国有。
02
因此，继承开始时，某甲已经取得了该房屋的所有权，只是尚未完成过户登记，所以需要将房屋过户到继承人名下，再进一步转让给某乙。
虽然继承开始时，某甲已经取得了该房屋的所有权，但为了完善不动产的形式变更及控制税源，现行制度规定必须进行两次过户，在实践中可以一次受理办结两次过户。
03
关于继承及后续转让的税费负担。
继承房屋第一次办理过户时，个人通过法定继承方式取得房产，免征增值税，不征个人所得税、契税等。
将所继承的房屋卖出变现第二次过户时，税费负担与转让二手房大致相同。
作为卖方，须缴纳的税费包括增值税、城建税及附加、个人所得税等。个人转让房产免征土地增值税，暂免征收印花税。
若继承房产后两年内卖出，增值税应纳税额=计税价格*5%。若继承房产后两年后卖出，免征增值税。
城建税=增值税应纳税额*税率（7%、5%或3%）
教育费附加=增值税应纳税额*3%
地方教育附加=增值税应纳税额*2%
个人所得税=（转让该房屋的收入-原所有人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和继承过程中受赠人支付的相关税费）×20%。
从上可知，虽然方案一看似节税，但实践中却不可行。现实生活中有没有更好的解决方案呢？当然有，这就要求我们在生前就做好家庭财富规划，从而减少额外的成本。
作者：闵智
盈科重庆高级合伙人律师
盈科重庆财税法律事务部主任