文章导读：最近，一部以房屋买卖为主题的电视剧《安家》正在热播。在剧中，客户于先生为了节省房屋中介费，选择在旁边的其他房产中介公司“阿拉丁”来交易。后来于先生因为贪便宜而吃亏，他支付了首付的房屋被法院查封。遇到这种情况，于先生可以怎么办呢？北京京云律师结合以往的成功案例为您支招！
一、购房者在签订购房合同之前需要做哪些事呢？
1、选房屋中介
（1）二手房交易涉及到签合同、贷款、审税、过户等专业问题，需要专业机构进行操作，尽量避免仓促交易，以及为了降低中介费而选择风险把控不严的中介。
（2）对中介公司进行尽职调查，可以到中国裁判文书网查询中介公司的涉讼情况。
2、选买房者
（1）可以在购房之前与卖家多聊聊，详细了解卖家的资产负债情况、售卖房屋的原因等。
（2）像剧中海清、郝平主演的双博士工薪阶层夫妇，为了置换而售房的交易风险就较小。可以到最高人民法院网站、天眼查APP等平台查询卖家及名下公司是否涉讼及是否存在失信、限制高消费的情况。
（3）最好能够与卖方协商互相出示中国人民银行征信报告，对卖家的对外负债情况有更全面的掌握。
3、选房
（1）买方可以要求产权人凭相关证件，到房管部门调取该房产的最新产权信息。例如了解不动产登记簿的信息和产权证的信息是否一致、卖家获得房屋所有权的方式及时间等情况。
（2）因为这涉及到不同的税费标准，例如同一个房子，因为遗产继承获得房屋再出售，可能会涉及较高的税收。京云房产律师了解到，也涉及到他项权抵押的情况，例如仅有卖家购房时的银行贷款抵押的房产风险较小，有多项抵押，特别是有民间借贷抵押的风险相对较大。如果房源确实好，可要求卖家先行垫付资金，涤除抵押后再进行付款交易。除此以外，还要注意房子是否被法院查封等情况。
4、选专业意见
房产中介的业务员为了促成交易，并不能保障买卖双方的合法权益。为了更好的保护好自己的利益，在房屋交易之前控制风险，可以寻求专业的法律人士介入整个交易过程。在拟定合同条款时更好地防范风险。像于先生的部分麻烦，就是因为签约时未对风险防控，且在签约时就支付所有中介费，以至于在纠纷发生后比较被动。
二、购买的房屋属于司法查封房屋怎么办？
1、仅是支付定金或房款的一部分，应尽快采取措施止损。
可先行与卖家协商了解查封情况，如果查封金额较小，卖家提供了足够的履约担保，履约能力没有实质性变化的情况下，可以继续交易。如果能够经卖方联系到案外申请查封人，签订三方协议，由购房人用剩余购房款代为履行，解除查封，继续履行合同。如果查封金额较大，卖家没有继续履约的诚意也没有履约的能力，应考虑及时止损，向法院提起诉讼，尽早对该房屋进行财产保全。
2、支付了全部房款或大部分房款。
依照相关法律规定，同时符合下列条件的购房人的相关权益受法律保护，应及时向法院进行主张：
（1）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
（2）在法院查封之前已合法占有该不动产。
（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
三、于先生能要回全部房屋中介费吗？
1、于先生向阿拉丁房产中介公司一次性支付了全部中介费，在交易不能继续进行的情况下，中介公司拒不退还，并且声称做产调还需另外支付一个点的佣金，于先生只支付了一个点佣金，后果应该自负，真的是这样吗？《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
2、在二手房买卖交易中，房产中介就是典型意义的居间人。买卖双方是委托人，居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人向居间人支付报酬。
3、京云房产律师认为，房产中介从事日常居间活动中，促成买卖双方交易的同时，确保充分披露双方涉及交易撮合的信息，以供双方进行全面评估。若未尽充分的审慎核查及如实报告义务，致委托人遭受损失，房产中介应承担相应的赔偿责任。
4、调查房屋产权权属是阿拉丁房产中介公司应尽的义务，并不存在如果做“产调”需要增加1个点中介费的问题。阿拉丁公司不做产调，显然违反了其应尽的审慎核查、如实报告的义务。如果房屋本身存在司法查封，阿拉丁公司应退还于先生中介费，如果因为交易不成给于先生造成损失的，阿拉丁公司还应当承担与其过错相应的补充赔偿责任。
5、阿拉丁公司为了逃避债务，连夜关门跑路。如果于先生诉诸法律，该公司并不能彻底逃脱相应的法律责任。随着法院现有的执行力度的加大，失信人、限制高消费名单等措施的进一步完善，如果阿拉丁公司具有履行能力，于先生的损失应得到相应的挽回。
京云房产律师团提示您:
购买房产是人生大事，应该谨慎行事，在签订购房合同时，尽量在法律专业人士的协助下降低风险。
本文作者：京云房产律师团楚琳
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