在我们的印象中,炒房客总是那么“肆无忌惮”,从京沪深辗转到小县城,从长三角、珠三角横跨到中西部,天南海北,只要有存在“价值洼地”的城市,都会看到他们的身影。
限购?他们可以用人才落户、补缴社保绕过去,限售?只要时间不长,忍一忍也没多大成本,至于限贷、限价等措施,在巨大的房产差价面前,似乎算不了什么。
然而,对投机客而言,总有他们“忌惮”的东西:遗产税、房产税、资本利得税。
经济学家李迅雷近日发文指出,房地产业暴利时代已经终结,分析一下我国税收结构,不难发现存在不同于发达经济体的地方。
最典型的表现,是对“资本所得”的征税较轻,如今,税收体制上已经开始改进,即“流转环节”的增值税减税、个人所得税减税。但迄今为止,资本利得税、遗产税和房产税仍遥遥无期,可见,我国对于资本还是非常宽容的。
也就是说,在专家看来,比起房价下跌,炒房客们更“害怕”的是“遗产税”、“房产税”和“资本利得税”,一直没有出台,是因为调控对他们太“宽容”,由此造成了不少购房者抱有“侥幸”心理,四处出击,对房价上涨推波助澜。
为什么说这三种税,会对楼市起到“敲山震虎”的作用呢?我们不妨逐个展开分析。
,遗产税的作用。
之前官方有过答复:我国目前并未开征遗产税,也从未发布遗产税相关条例或条例草案,从近年来遗产和赠与税的国际发展趋势看,征收遗产和赠与税在调节贫富差距的同时,可能会对资本流入和流出产生一定的影响,是否征收遗产和赠与税,已逐步成为国家、地区间税收竞争、吸引投资的一项重要内容。
尽管从回复中我们看不到短期征收的可能性,但是,目前全世界多个国家已开征遗产税,德国 要缴遗产额的50%,日本 可达70%,美国 为35%。
依常识判断,遗产税开征时间表要晚于房地产税,但越来越多的迹象表明,遗产税开征工作也是在逐步提上日程。
数据显示,截至年底,我国高净值家庭数量已超过万户,未来五年,预计高净值家庭数量将继续以13%的增速持续增长至万户。
事实上,随着这两年房价水涨船高,高净值人群已远远超过这个数字,别的不说,就京沪广深这几个城市,随便找个街道的学区房,动辄上千万的市值,足以令旁人汗颜。
想象一下,未来随着家庭结构逐步老龄化,用马云的话来说,以后的年轻人,可能持有5套房子,同时却有8个老人要赡养,这种情况下,遗产税的作用就会凸显出来:房子不再是财富,反而成为儿女们的负担。
第二,房产税的推进。
与其他两个税种不同的是,房产税正在持续推进中,也是近两年楼市热议的话题之一,未来落地的可能性 。
有人可能会说,房产税出台后,税费肯定还是由买家承担,所以本质上不会对房价下降起到作用。笔者认为,这种看法过于短浅,指望房产税降房价当然不现实,但是,作为一种必要的价格调节手段,却足以令许多有房族“进退两难”。
有专家此前发布专题研报,对房产税的征收做出猜想,存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍,因城施策是大概率事件,假设人均免征面积为40平米,以年均1%的税率计算,年缴房产税总额约亿,相当于全国卖地收入的15%。
看似不起眼的房产税,如果以合理的方式征收,其实能缓解不少庞大的卖地收入压力,如果按照专家的设想,人均40平米的免征额度,既考虑到了每个刚需自住房家庭的需求,又是投机炒房的一条红线,年均1%的税率大部分人都可以接受。
不难看出,房子越多,人均居住面积越高的家庭,越是对房产税“避之唯恐不及”。
第三,资本利得税。
何为“资本利得”?举个例子,过去十多年,房地产企业通过拿地、建房,再销售给居民,赚取差价利润。我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上,如果能够承受8%的资金成本,说明项目的收益要远比这个高。
对买房来说也是如此,只要短时间的房价上涨,能把房贷的利息、水电暖气费、物业费等各项成本覆盖,抛出交易的各项税费还有钱可赚,通过买卖房产赚差价,这就叫资本利得。
而资本利得税,就是针对差价这部分利润开征,很简单的道理是,通过炒房实现短期的财富增值,如果一点成本都没有,未免太轻松了点。
《中国房地产报》在今年三月份有一篇报道,诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨在中国发展高层论坛年会上指出,目前中国楼市比较依赖卖地收入,应该考虑未来增加比如房地产税和资本利得税等税种。
事实上,比起房价下跌,这三种税,也让楼市更“害怕”。
细心的朋友可以发现,遗产税针对的是房产继承,房产税针对的是持有成本增加,资本利得税针对的是短期买卖套现。
这三种措施,基本把投机炒房的长短、大小周期全面覆盖了,不管购房者想短期套利,还是中期持有升值,抑或是长期传承,都要付出相应的成本,相当于是一张“大网”一般,无所遁形。