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房产，是家庭资产中很重要的一部分，在家庭不幸出现变故时，作为子女的我们，如何处理这么一大笔财富？如何办理继承和产权过户？
父母健在时，想将房产合理、合法的传给子女，遗嘱继承是否成本最低？本文与您聊聊这个话题。
什么是房产继承？
房产继承是指依照法定程序，把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为，即被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。
继承的房屋产权如何分割？
由于房产继承面对的现实情况非常复杂，此处的产权分割主要聚焦在最普遍的情况——法定继承，其分割原则在《民典法》第一千一百二十七条中有明确规定，遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
为便于大家理解，举个案例：
假设小每家有一处房产，为父母共有，小每家庭成员有：父亲、母亲、小每和小每姐姐。
小每父亲因意外过世，这处房产属于父亲的1/2产权将作为遗产进行分割，小每的爷爷已去世，但奶奶健在，按第一顺序继承人共有小每、小每姐姐、小每母亲、小每奶奶4人，每人将分得1/8产权。
小每奶奶不久后因病去世，奶奶共4个子女，分别为小每大伯、小每二伯、小每父亲、小每姑姑。小每奶奶自小每父亲处继承的房产产权中，小每奶奶的继承人每人将分得1/32的产权，其中小每父亲由于已去世，父亲的产权将再均分给小每和小每姐姐，即每人分别获得1/64产权。
需要注意的是，在奶奶去世应分给父亲的产权中，父亲由于已去世，这部分产权是由小每和小每姐姐平均分配的，小每妈妈并无无继承权，此处在《民法典》第条有明确规定：
被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。
上述分配关系可参考下图：
房产继承过户的流程和所需材料
取得继承权是第一步，想要拥有房屋的所有权，还需要进行过户登记，详细流程如下：
1、到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。
2、到区或市公证处办理继承权公证，所需材料包含：
1）被继承人死亡证明；
2）该套房屋的产权证明或其他凭证；
3）户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；
4）继承人的身份证件。
Tips：如被继承人有遗嘱，需提供所立遗嘱；如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。具体材料情况，可以咨询相关继承的公证处，以公证处需要的材料为准。
3、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人，所需材料包含：
1）《房地产登记申请书》（原件，在房屋所在地房管局领取）；
2）身份证明(复印件)；
3）房地产权证书(原件)；
4）继承权公证文书；
5）契税完税凭证(原件)。
Tips：如果继承房产是房改房、经济适用房，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》；若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件；法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书；若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。
房产遗嘱继承与买卖过户、赠与过户的综合比较
父母将房产过户给子女有三种方式，继承、赠与、买卖。如果父母仍健在，只是想以最低的成本将房产传给子女，遗嘱继承是否成本最低呢？下面我们来综合比较三种方案：
1、通过房产买卖的方式过户
父母将房产卖给子女，需缴纳契税、个人所得税、增值税，根据房屋状态，大致分为以下三种情况：
房屋不满两年：需缴纳5%的增值税、1%个人所得税和1%-3%的契税。
房屋满两年：需缴纳1%的个人所得税和1%-3%的契税。
房屋满五年：需缴纳1%-3%的契税；若房产为普通住宅且子女无房产，仅需缴纳1%契税。
如果我们以成本最低的方式来计算，一套市值为万的房屋，其买卖成本为万X1%，即5万多元。
2、通过赠与的方式过户
可能有朋友认为，自己父母的房子，想赠送给谁就赠送给谁，不应该有成本或者成本最低，但事实并非我们想象，房产赠与有其特殊性，如果父母通过赠与的方式将房产过户给子女，需缴纳房产市值的3%契税、以及一定的公证费和评估费。
假设房产市值万，需缴纳万X3%的契税，即最少15万元的费用。
3、通过继承的方式实现过户
子女继承父母的房产，只需缴纳公证费和印花税，是成本最低的方式，但如果子女想将继承房产进行买卖，则需要多缴20%的个人所得税。
所以，短期来看，继承是成本最低的方式，这是建立在所继承房屋不进行后续买卖的基础上；从长远来看，父母通过买卖的方式把房产过户给子女是成本最低的方案。
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