企业各类型各行业税负及其合理减免税办法
----企业各行业各类税种税负合理避免（11）
契税减免税负的税务筹划36个办法
章契税的基本要素
1.1契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
契税除与其他税收有相同的性质和作用外，自身具有的特征：
（1）征收契税是为了保障不动产所有人的合法权益。通过征税，契税征收机关便以*府名义发给契证，作为合法的产权凭证，*府即承担保证产权的责任。因此，契税又带有规费性质，这是契税不同于其他税收的主要特点。
（2）纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时，按转移变动的价值，对产权承受人可征一次性契税。
（3）契税采用比例税率，即在房屋产权发生转移变动行为时，对纳税人依一定比例的税率可征。
1.2契税实行3%～5%的幅度比例税率。
1.3契税属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税所涉及的契约包括：
（1）土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让；
（2）房屋所有权转移，应该成为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。
（3）房屋所有权转移的方式有多种，常见两种房屋权属转移缴纳契税：
一是因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属；
二是预购期房、预付款项集资建房，拥有房屋所有权等同于房屋买卖。
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下五项内容：
（1）国有土地使用权的出让，由承受方交。指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者行为。
（2）土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受房交契税。是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
⑶房屋买卖：即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：
⑴以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。
⑵以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
⑶买房拆料或翻建新房，应照章纳税。房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。
承受国有土地使用权支付的土地出让金对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
第二章契税收受筹划的避税思路
契税收受筹划的主避税思路：
2.1主要的税收筹划思路：-9
纳税人筹划法，税基筹划法，税率筹划法，会计*策筹划法，税负转嫁筹划法，递延纳税筹划法，规避平台筹划法，资产重组筹划法，税务转化法等。
2.2大同的税收筹划思路：税收优惠筹划法。
我国的房产税收*策中也有针对不同纳税人的优惠*策，纳税人应该懂得如何利用这些优惠*策进行合理避税。
2.3特殊性的耍赖皮行筹划法。纳税人的避税方法有两种：
（1）高价房要延迟缴税
如今的一线城市的房价，普遍性地高居不下。价格高，而且是更高，还有着一种递延的趋势。对于企业或个人已经签订的《房屋买卖合同》，购买了单价超高房产价格、住房面积在平方米以下、符合新普通住房标准二手房的，可以先不去办理《房产证》过户，等到二手房满5年之后，则会按照契税的基准税率是3%的基准税率，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%缴纳契税，而在不满5年前就要按3%的税率缴纳了。
（2）超大房须按期缴税
若是个人签订的《房屋买卖合同》，购买的房屋面积却在平方米以上二手房的，无论是否是个人首次购买、是否是非住宅，尽管个人同时具备才可以享受优惠，若买方购买的房产是非普通住宅，则购买者必须缴纳契税标准按交易总额的3%。
第三章契税避税的具体方法
3.1父母房产过户的避税行为。-2
1、子女法定继承父母的房产，免征契税。但是，需要按照房产评估价0.05缴纳印花税。
2、如果父母在世，属于财产赠与，过户时按财产赠与的税额缴纳契税；如果父母已过世，属于财产继承，过户时按财产继承的缴纳契税。中国暂时未有遗产税。但是，房产过户视为一次交易，所以要缴纳契税。3.2契税有以下避税筹划空间-7
（1)购买方式变更为企业合并、分立、改组的，免契税筹划。
现阶段企业改组改制的情况很多，税法对此做出了特殊的规定，了解和充分利用这些规定进行筹划，可以节省不少税收。在企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体，则不征契税，其余征收契税；企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税；以增资扩股进行股权重组，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的要征收契税，而以股权转让进行重组，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，则不征契税。(2)利用房屋交换，采用《等价交换合同》进行筹划免税。契税暂行条例规定，土地使用权交换、房屋交换，所交换土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。可见，进行房屋交换所纳契税显然远远低于普通的房屋购置。纳税人可以将原来不属于交换的行为，通过合法的途径变为交换行为，减轻税负。更进一步说，如果双方当事人进行交换的价格相等，由于价差为零任何一方都不用缴纳契税。当纳税人交换土地使用权或房屋所有权的时候，如果能想办法保持双方的价格差额较小甚至没有，就可达到避税目的。
(3)合同的分拆，筹划免税。
如《房屋买卖合同》中涉及到厂房、围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、停车场、桥梁、游泳池等，则可以将厂房和其他附属设施分开。按照税法规定，契税只涉及土地和房产，其他附属设施不纳税。因此，签订2份《转让合同》。其中，房屋《转让合同》缴契税，其他《转让合同》免缴纳契税。
（4）破产企业土地、房产抵债，免缴契税。对于经营不善将要关闭的企业，可以采用延期办理“转让手续”的办法，先由债权人申请法院破产，等到企业破产，再办理房屋抵债手续，免税。
（5）改变投资方式，避免纳税。国家规定：非公司制企业改建为公司，或有限公司改建为股份制公司，其土地和房产过户，免契税。因此，个人房产投资，可以先投资入个人独资企业免契税，再改建为公司制企业，同样免契税。
（6）集团公司内部资产投资转移，免契税。现将土地、房产等资产投资入一家严重亏损的子公司，再由债权人追债，公司破产抵债，达到免契税。
（7）充分利用税收优惠进行筹划。如利用“个人购买普通住房且属于家庭 住房的，暂减半征收契税”规定。
3.3购房者常用的避税手段-5
（1）采取以租代售
房屋卖家将尚未出售的空置房进行出租，并与承租人签订租赁合同，待房子达到满五 的条件后，承租人即可购买所承租的房屋，卖家即以租房时的价格卖给承租人，而承租人在租房合同期内所交的房租，可以抵充部分购房款，待承租人付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。由于这种操作需要花费时间，在此期间，购房者无法保证卖家不后悔，或者把房子抵押出去。
（2）真买卖假赠与
有人以赠与的方式办理过户逃避营业税和个人所得税等税费。这种方式存在的问题是：一、赠与这种方式是以合法形式掩盖非法目的，是无效的。二、以这种方式避税严重的话可能会涉嫌偷税犯罪。三、以赠与方式交易的，赠与人不承担质量上的责任。四、非直系亲属外的赠与再出卖时计算营业税的时间是以受赠后办理的房产证的时间为准的。而直系亲属间的赠与其再出卖时计算营业税的时间是以受赠前房产证上的时间为准的。
（3）借他人名买房
借名买房是说出于某些原因，出资买房的人和实际房屋的产权所有人不同的情况。由于现在购买房子受到*策的限制比较多，有的人可能没有在当地的购房资格，或是自己买房不太划算的情况，就会借他人的名义买房，通常是亲戚之间的借名。如果你为了少缴纳点税费，从而采取了借名买房，那么等到对方不认账时，你可是难以维权的！
（4）假离婚买首套
随着楼市调控的不断升级，相较于首套房，现在买二套房的难度可是更高了，从首付比例的提高，到房贷利率的上调，再到交易税费的增加，无疑不是让购房者打消买二套房的想法。但是，“上有*策，下有对策”，有些家庭就想着采取假离婚的方式来再买一套房子。一旦假戏真做了，你想后悔都晚了！
（5）把交易价格“做低”，做两份阴阳合同
“阴阳合同”通常出现在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。这样可以降低房屋成交价，从而达到少缴税的目的。
3.4先公证，过了五年再过户
只公证不过户对买房人来说存在巨大风险，我国的不动产实行登记制度，也就是房产登记在谁的名下谁就是法律上认可的所有人，除此之外没有其他的办法，公证只能证明房屋买卖有效，不能证明买方就是房产的所有人，不能保障买方享有所有人的权利。在没过户的五年内，一旦卖房人将房屋抵押或者转售，或到时不同意过户，买房人的利益将无法保证。
3.5找开发公司改底单
改底单，就是开发公司解除和原购房人的购房合同，和买房人重新签了一个新的购房合同。如果此房没有在建委办理预售登记备案，可以通过这种方式办理。如果已经在建委办理了预售登记备案，就不能再通过改底单的方法办理。根据七部委关于期房限转的规定，禁止期房转让，办理房产证的名字必须和预售登记的名字一致，也就是新的买房人不能用他的名字办理产权证。如果这样办理，原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。
笔者认为，面对日益不断上涨的高房价，购房人和潜在的购房人想一想要省钱的心情可以理解。但是，节省税负一定要通过合理合法合规的节税方式来办理，否则，面对避税路上的一个又一个大“坑”，购房人可能就要面临“牢狱之灾”，那样可就得不偿失了！ ，笔者还要好心地提醒节税客户，以上的契税避税的36法，看似很安全，实则要有很多专业操作手段来辅助。因此，请购房者在采用前，还是找专业的财务人员、法律人员共谋之后，再落地。